Un censo de más de 600 oficinas y clínicas dimensionó el espacio médico que pedía la zona La investigación de Analitika recorrió la zona sector por sector
Un desarrollador inmobiliario evaluaba construir un edificio de oficinas y clínicas con orientación al sector médico en una zona de alta concentración de clínicas de una capital de Centroamérica. Necesitaba saber quiénes ocupaban la zona, qué tamaño tenían sus negocios y cuántos vehículos recibían. Analitika levantó un censo de cada unidad de negocio, sector por sector.
Un edificio médico por construir y una zona sin datos de quién la ocupa
La zona reúne clínicas, consultorios y oficinas de servicios. El desarrollador necesitaba conocer la oferta existente, el tamaño de los negocios y sus condiciones de operación para definir el tamaño de los espacios y los servicios del edificio.
Lo que se sabía
- Una zona con presencia de consultorios y oficinas de servicios
- Un proyecto de edificio con orientación al sector médico
- Una oferta inmobiliaria que debía ajustarse a la demanda real
Lo que faltaba saber
- Cuántas unidades de negocio operan y de qué tipo
- Qué especialidades médicas predominan
- Qué tamaño tienen los negocios y cuántos empleados
- Cuántos vehículos reciben y dónde estacionan
Seis preguntas de negocio antes de diseñar un edificio
- 01InventarioCuántas clínicas y oficinas operan en cada sector.
- 02GiroQué tipo de negocio y qué especialidades médicas hay en la zona.
- 03TamañoCuántos empleados tiene cada unidad de negocio.
- 04ParqueoCuántos vehículos se estacionan dentro y fuera de cada inmueble.
- 05TenenciaSi el inmueble es propio o alquilado.
- 06ProductoQué tamaño de espacio y qué servicios demanda la zona.
Un censo, no una muestra, para conocer cada unidad de la zona
Cuando la decisión depende del tamaño real de la oferta, Analitika cuenta cada unidad. El censo recorrió todos los sectores de la zona y registró cada clínica y cada oficina.
- Recorrido por sectoresEl inventario
- Registro de cada unidad de negocio, clínica u oficina, en todos los sectores de la zona.
- Registro por unidadEl negocio
- Giro del negocio, especialidades médicas, número de empleados y tenencia del inmueble de cada unidad.
- Medición de parqueoLa movilidad
- Vehículos en el parqueo interno y externo de cada inmueble, incluida la vía pública.
- Análisis por sectorLa ubicación
- Distribución de clínicas y oficinas en cada sector y sectores de mayor concentración.
El tamaño de muestra se define por la industria, el marco muestral y el nivel de inferencia que exige la decisión.
Principio de trabajo de AnalitikaUna zona de negocios pequeños, con poco parqueo y mayoría de servicios médicos
Tipo de unidad de negocio
Más de 600 unidades censadas en la zona.
Parqueo y tamaño de los negocios
Especialidades médicas más fuertes de la zona
Las especialidades más fuertes de la zona, según el censo.
La zona no pedía grandes plantas de oficinas. Pedía espacios de 50 a 200 m² para negocios de dos a diez personas, con el parqueo que hoy falta y la seguridad que exige la realidad del país.
Lo que el censo habilitó, del metro cuadrado al inquilino
Cuatro definiciones para un edificio que la zona sí necesita
- Tamaño del espacio
Oferta modular de 50 a 200 m², acorde con negocios de dos a diez empleados.
- Parqueo
Parqueo propio como diferencial frente a la mitad de las unidades que no lo tiene, con mayor atractivo para las oficinas.
- Seguridad
Un edificio inteligente con alta seguridad, un argumento de venta en un contexto de inseguridad que limitó incluso el trabajo de campo del censo.
- Mezcla de inquilinos
Prioridad a las especialidades más fuertes de la zona, como odontología, ginecología, oftalmología, ortopedia, pediatría y gastroenterología.
Después se diseñó un censo de la oferta de espacios médicos en alquiler en dos ciudades de la región, con observación, abordaje de cliente incógnito y georreferenciación de cada unidad.
Tres lecciones para decidir con evidencia antes de construir
- 01Un censo responde lo que una encuesta no alcanza
Contar cada unidad de negocio de la zona dio el tamaño real de la oferta, no una estimación.
- 02El promedio esconde el problema y la mediana lo revela
El promedio de casi 3 vehículos en parqueo interno aparenta holgura. La mediana, cero, muestra que la mitad de las unidades no tiene parqueo interno.
- 03El producto inmobiliario se diseña con el tamaño del inquilino
Con una clínica típica de dos empleados, el metro cuadrado que se vende es pequeño y los diferenciales son el parqueo y la seguridad.
El mejor edificio es el que se diseña con los datos de quien lo va a ocupar.
Analitika CentroaméricaAntes de construir, conozca a quien va a ocupar cada metro cuadrado
Analitika diseña la investigación, la lleva a campo y la convierte en una decisión de negocio para las compañías más grandes de la región.
