Validamos el concepto, dimensionamos la demanda y medimos la absorción antes de que su inversión toque el terreno. Vivienda, comercio y suelo, en ciudad, playa y montaña.
Cada respuesta llega con datos de campo, no con intuición. Estas tres mediciones sostienen la decisión de qué construir, para quién y a qué ritmo salir al mercado.
Sometemos el proyecto a prueba frente a compradores elegibles con una evaluación de conceptos (concept test). El resultado define la configuración con mayor intención de compra.
Identificamos los motivadores y las barreras que activan o frenan la compra, y separamos la compra por disfrute de la compra por inversión.
Levantamos las unidades totales, vendidas y disponibles de cada proyecto comparable y calculamos la absorción por zona, tipología y segmento de precio.
Doce tipologías en tres familias. Cada una exige su propio comprador objetivo, su propio diseño muestral y sus propios indicadores.
Torres de apartamentos y lofts en zonas urbanas de alta densidad.
Apartamentos frente al mar para segunda vivienda e inversión.
Torres en zonas altas, con clima y vistas como eje de valor.
Residenciales y condominios de casas para primera vivienda.
Producto de alto valor para residentes, diáspora e inversionistas.
Vivienda recreativa individual en costa y en altura.
Proyectos de alto volumen con foco en cuota y acceso a crédito.
Centros regionales, comunitarios y plazas de conveniencia.
Torres de oficinas en renta y en venta.
Capacidad, rotación y ocupación de plazas de parqueo.
Lotificaciones y terrenos con vocación de desarrollo.
Espacios de almacenamiento y operación logística.
Cada frente responde una pregunta de negocio. Seleccione el frente y revise la técnica, el alcance y los indicadores de cada solución.
Inventario completo de los proyectos en comercialización, en preventa y próximos a salir: desarrollador, tipología, metrajes, precios, unidades y ritmo de venta.
Actualización periódica de precios, inventario, promociones y condiciones de financiamiento de cada proyecto competidor, por zona y por segmento de precio, en un tablero (dashboard) en la nube.
Disponibilidad por nivel, renta y cuota de mantenimiento por m², condiciones de contratación y margen de negociación de cada torre competidora.
Encuesta probabilística a compradores elegibles, filtrados por ingreso familiar e intención de compra, para dimensionar el mercado de casas, apartamentos y lotes en una plaza.
Prueba del concepto ante su comprador objetivo: tipología, metraje, distribución, amenidades, ubicación y precio. Define la configuración con mayor intención de compra.
Jerarquía de los factores que activan y frenan la decisión: rol emocional, funcional y de inversión del inmueble, prima, cuota mensual, plazo y ubicación.
Medición de la demanda en tres públicos: residentes de alto ingreso, diáspora e inversionistas extranjeros. Separa la compra por disfrute de la compra por inversión.
Cálculo de la absorción de cada proyecto comparable por zona, tipología y segmento de precio, con proyección del plazo de agotamiento del inventario.
Recorridos vehiculares simultáneos en horas pico, por los corredores de acceso, para medir tiempos reales casa–trabajo y validar la ubicación antes de comprar o desarrollar.
Demografía, nivel socioeconómico, déficit habitacional, crédito hipotecario, remesas y capacidad de compra por zona, a partir de fuentes oficiales (desk research).
Evaluación con cliente incógnito (mystery shopper) del proceso comercial propio y de la competencia en salas de venta y casas modelo: recorrido, cotización, seguimiento, argumentos de venta y financiamiento.
Medición continua de quienes visitan la sala de ventas: atención, rapidez de cotización, atractivo del proyecto y frenos de compra, con NPS (Net Promoter Score, índice neto de recomendación).
Medición de la experiencia del propietario: entrega, calidad de construcción, amenidades, administración, seguridad y resolución de incidencias.
Encuesta presencial dentro del centro comercial: procedencia, frecuencia, permanencia, gasto por visita, tiendas visitadas, marcas deseadas y visita a competidores.
Conteo simultáneo en todos los accesos durante siete días continuos, con clasificación vehicular, aforo por franja horaria y validación diaria de datos.
Medición multipaís de la experiencia del visitante y del inquilino, con CSAT (índice de satisfacción del cliente) y salud de marca del centro comercial frente a su competencia.
Mapeo georreferenciado de la competencia comercial: directorio de locales, vacancia, mezcla de inquilinos (tenant mix), renta y cuota de mantenimiento por m².
Penetración, barreras, mapa competitivo y propuesta de valor esperada para abrir un activo comercial en una nueva ciudad o país, con comparativo de referencia (benchmark) digital de los líderes.
Cada estudio entrega indicadores con fórmula explícita y trazabilidad al dato de campo. Mueva los controles del simulador y observe el efecto del ritmo de venta sobre el inventario.
= unidades vendidas ÷ unidades totales × 100= unidades vendidas ÷ meses en comercialización= unidades disponibles ÷ velocidad de venta= precio de lista ÷ m² de construcción= precio + escrituración + gastos legales + reserva + prima= (precio de lista − precio negociado) ÷ precio de lista= vehículos ingresados ÷ plazas disponibles= vehículos estacionados ÷ plazas disponibles × 100= compradores ÷ visitantes × 100= % promotores (9–10) − % detractores (0–6)El monitoreo continuo se entrega en un tablero Power BI en la nube. Filtre por zona, tipología y estado del proyecto, tal como lo hace su equipo comercial con los datos reales.
| Proyecto | Zona | Tipología | Precio por m² | Disponibles | Unid./mes | Meses de inventario |
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Un proceso de cuatro fases, con control de calidad en cada una y trazabilidad completa entre el dato de campo y la recomendación.
Convierta la incertidumbre del mercado en una decisión de inversión respaldada por datos.
Las cifras de la visualización, del simulador y del tablero de esta página son ilustrativas y no corresponden a proyectos reales.